مسلما تاکنون خود یا اطرافیانتان معامله‌ای در بنگاه‌های املاک و خودرو انجام داده‌اید. پس از انجام این معامله مبلغی را به عنوان حق کمیسیون به مشاوران فعال در آن کارگزاری پرداخت نموده‌اید. در این مقاله قصد داریم تا شما را با مفهوم و چگونگی محاسبه آن آشنا سازیم.
ابتدا اجازه دهید تعریف مختصری از بنگاه املاک و مستغلات ارائه دهیم، سپس به موضوع حق کمیسیون خواهیم پرداخت.
بنگاه املاک و مستغلات
بنگاه‌های املاک و مستغلات مراکزی هستند که به عنوان واسطه‌گر در معاملات مرتبط با ملک عمل می‌کنند و فعالیت آنان از لحاظ قانونی و عرفی مورد تایید می‌باشد. مشاور املاک با ایفای نقش واسط مابین خریدار و فروشنده و یا مستاجر و مالک خدماتی به طرفین معامله ارائه می‌دهد. ارائه خدمات به تبع، حقوقی برای کارگزاران املاک در پی خواهد داشت که تحت نظارت و رسیدگی اتحادیه مشاورین املاک خواهد بود.
حق کمیسیون چیست؟
حق کمیسیون املاک و مستغلات، مبلغی است که کارگزاران املاک و بنگاه‌های معاملاتی ملک و خودرو به منظور حق‌الزحمه ارائه خدمات مانند تکمیل موفق یک فروش، رهن و اجاره یا پیش فروش دریافت می‌کنند. همانند سایر مشاغل، بنگاه املاک و مستغلات نیز خدماتی به مراجعه‌کنندگان خود ارائه می‌دهند و در قبال اجرا نقشه واسطه‌ای نیز مبلغی به عنوان دستمزد از طرفین در ازای تنظیم قرارداد معامله کسب می‌کنند.
انواع حق کمیسیون
براساس خدمات مختلفی که توسط مشاورین املاک ارائه می‌شود، نرخ کمیسیون نیز بدست می‌آید. بطور عمده خدماتی که توسط مشاورین و بنگاه‌های املاک شامل کمک به تسهیل انجام خرید، فروش، رهن، اجاره ملک می‌باشد. برخی از کارگزاری‌های املاک و مستغلات که دارای نیرو فنی و دانش لازم در حوزه مشارکت، اجراء، نظارت، دفتر مهندسی، پیاده سازی و میخ کوبی زمین و پیمانکاری کامل ساختمان از خاکبرداری تا پایان کار هستند، به انجام امورات مذکور نیز مشغول می‌شوند.
بطور معمول برای انجام فعالیت‌های خرید، فروش، مشارکت، رهن و اجاره می‌توان حق کمیسیون خرید و فروش املاک، حق کمیسیون رهن کامل املاک، حق کمیسیون رهن و اجاره املاک، حق کمیسیون مشارکت در ساخت، حق کمیسیون معاوضه ملک، حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد در نظر گرفت.
تعیین نرخ و مبلغ کمیسیون در معاملات مختلف براساس ارزش معامله و شهر محل معامله متفاوت خواهد بود اما تمامی کارگزاران املاک‌ها موظفند تا از مبلغ مشخص و معینی فراتر نرفته و از بازه مبلغ خاصی که اغلب توسط اتحادیه مشاورین املاک تعیین می‌شود، تبعیت نمایند.
اما متاسفانه ممکن است تا برخی از سودجویان و افراد خاطی از ناآگاهی افراد سو استفاده کرده و مبلغی خارج از معیار و بدور از عدالت و انصاف درخواست نمایند. لذا کسب اطلاعات در این زمینه و آگاهی از میزان نرخ کمیسیون املاک رایج ضروری بنظر می‌رسد تا از بروز قانون‌شکنی‌های احتمالی و در دام فریب افراد خاطی جلوگیری به عمل آید.
محاسبه حق کمیسیون املاک
همانطور که اشاره کردیم ممکن است تا قانون شکنی‌هایی صورت پذیرد که سبب ایجاد التهاب و بی نظمی در بازار معاملات ملک شود و عدم رضایت طرفین قرارداد را به دنبال داشته باشد. از این رو، راهکارهایی ارائه شده است که افراد می‌توانند تعرفه حق کمیسیون را تخمین بزنند و با اطلاع از مقدار حدودی حق کمیسیون، آگاهانه وارد معامله شوند. در ادامه به شرح نحوه محاسبه کمیسیون چند فعالیت می‌پردازیم.
نحوه محاسبه حق کمیسیون فروش املاک
برای انجام معاملات خرید یا فروش ملک، براساس تعرفه مصوب اتحادیه مشاورین املاک 0.5 درصد از قیمت ملک مورد معامله به عنوان نرخ حق کمیسیون تعیین می‌گردد که 0.5 درصد مبلغ کل معامله از فروشنده و 0.5 درصد مبلغ کل معامله از خریدار دریافت می‌شود. باید توجه داشته باشید که حق کمیسیون 0.5 درصدی از قیمت ملک فقط تا سقف 500 میلیون می‌باشد. برای معاملات ملک بالاتر از 500 میلیون 0.25 درصد از مبلغ مازاد قیمت ملک به حق کمیسیون اضافه خواهد شد.
تمامی معاملات نیز شامل 9 درصد مالیات هستند و به عبارتی 9 درصد قیمت کل ملک به سایر هزینه‌ها افزوده می‌شود.
به عنوان مثال چنانچه ملکی به ارزش 800 میلیون تومان مورد معامله قرار بگیرد، 500 میلیون تومان از این مبلغ شامل حق کمیسیون 0.5 درصدی خواهد بود و برای 300 میلیون تومان مازاد تعرفه کمیسیون خرید و فروش ملک به میزان 0.25 درصد اعمال می‌شود. علاوه بر آن مبلغ مالیات 9 درصدی نیز اضافه خواهد شد.
نحوه محاسبه کمیسیون خرید و فروش:
(500 میلیون × 0.5 درصد) + (300 میلیون باقی مانده × 0.25 درصد) = حق کمیسیون
حق کمیسیون × ۹ درصد مالیات = مبلغ مالیات
بطور کلی:
مبلغ مالیات + حق کمیسیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله
نحوه محاسبه حق کمیسیون رهن کامل ملک
به منظور محاسبه حق کمیسیون رهن کامل ملک، هر یک میلیون تومان مبلغ رهن که در نظر گرفته می‌شود بایستی، 30 هزار تومان اجاره تعیین شود. با محاسبه مبلغ اجاره رهن و ضرب آن در 25 درصد مبلغی بدست می‌آید که به عنوان حق کمیسیون معین می‌شود که هم مالک و هم مستاجر بطور جداگانه دریافت می‌شود. با احتساب مبلغ کمیسیون ملک 9 درصد تعرفه مالیات نیز باید به آن اضافه نمود تا مبلغ نهایی پرداختی به مشاور املاک را تخمین زد.
حال فرض کنید که واحد ملکی به مبلغ کل 100 میلیون تومان رهن مورد معامله قرار می‌گیرد. با احتساب 30 هزار تومان به ازای هر یک میلیون تومان رهن، 3.000.000 تومان مبلغ اجاره بدست می‌اید. با ضرب 3000000 تومان در 0.25 درصد نرخ حق کمیسیون، مبلغ کل کمیسیون پرداختی به کارگزار املاک 750.000 تومان خواهد بود.
حال باید مبلغ مالیات را نیز به آن اضافه کنید. به ازای 750000 تومان تعرفه کمیسیون، بایستی 67.500 تومان نیز مالیات پرداخت کنید.
نحوه محاسبه حق کمیسیون رهن کامل:
۳۰,۰۰۰ × مبلغ رهن = تبدیل رهن به اجاره
مبلغ اجاره × ۲۵ درصد = حق کمیسیون
0.09 × حق کمیسیون = مبلغ مالیات
بطور کلی:
مبلغ مالیات + حق کمیسیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله
نحوه محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک
برای محاسبه حق کمیسیون رهن و اجاره ملک ابتدا باید مبلغ رهن با اجاره تبدیل شود، سپس مجموع اجاره بها تعیین شده و مبلغ بدست آمده از تبدیل رهن به اجاره را در 25 درصد ضرب نمایید. براساس حق کمیسیون حاصل شده، مبلغ 9 درصدی مالیات را نیز در نظر بگیرید.
در نظر بگیرید که مبلغ رهن برای ملکی 50 میلیون تومان مشخص شده است و اجاره بها معین 1 میلیون تومان است. ابتدا باید مبلغ رهن به اجاره تبدیل شود یعنی ابتدا باید 50 میلیون تومان در 30 هزارتومان ضرب گردد. سپس عدد به دست آمده با مبلغ اجاره یعنی 1 میلیون تومان جمع شود. حاصل مجموع در نرخ 0.25 درصد ضرب می‌گردد. بدین ترتیب حق کمیسیون رهن و اجاره برآورد می‌شود. در نهایت مبلغ 9 درصد مالیات به ازای حق کمیسیون را نیز اضافه کنید.
۳۰,۰۰۰ × مبلغ رهن = تبدیل رهن به اجاره
مبلغ تبدیل رهن به اجاره + مبلغ اجاره بها = مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها
مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها × ۲۵ درصد = حق کمیسیون
0.09 × حق کمیسیون = مبلغ مالیات
بطور کلی:
مبلغ مالیات + حق کمیسیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله
نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد
چنانچه طرفین قرارداد تمایلی به انجام معامله نداشته باشند، می‌توانند انجام معامله را فسخ نمایند. با این حال نیز، حق دریافت کمیسیون برای مشاور املاک محفوظ است. به عبارت دیگر، پس از انعقاد و تنظیم قرارداد هر گونه تغییر در اصل قرارداد و یا تغییر در هزینه‌های ذکر شده در قرارداد نمی‌تواند موجب استرداد حق کمیسیون شود.
توجه داشته باشید که نحوه محاسبه‌های فوق ممکن است در شهرهای مختلف متفاوت باشد. تاکنون متوجه شده‌اید که محاسبه حق کمیسیون می‌تواند کمی وقت گیر و گیج‌کننده باشد. در سالهای اخیر، اپلیکیشن‌هایی روانه بازار شده‌اند که می‌توانند به آسانی به محاسبه حق کمیسیون در شهرهای مختلف بپردازند. مجموعه اویم با در اختیار داشتن وبسایت اختصاصی و همچنین اپلیکیشن اختصاصی ملک امکانی مهیا کرده است که می‌تواند به آسانی به محاسبه حق کمیسیون بپردازد. بدین منظور شما می‌توانید مقاله معرفی اپلیکیشن اویم را مطالعه نمایید و به مجموع کاربران اویم بپیوندید.