یکی از ابهاماتی که برای خریداران زمین به خصوص در شمال کشور وجود دارد این است که آیا می‌توان یک زمین زراعی و یا باغ را خرید و به راحتی کاربری آن را تغییر داد؟ تغییر کاربری امکان پذیر است اما با هر هدف و مقصدی نمی‌توان این کار را انجام داد.
از طرفی دیگر برخی از اراضی مانند شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولید کشور شناخته می‌شوند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و نابود کردن آنها برابر با ضرر رساندن به تمامی منافع کشور است اما متاسفانه روند تغییر کاربری آنها به سرعت در حال انجام است.
از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند که البته ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال 1374 قانونی با عنوان “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها” به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ گفت.
چه اراضی تحت شمول قانون فوق قرار می گیرند؟
اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذیربط صورت می گیرد. در مورد محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا به محدوده ای گفته می شود که به تصویب مراجع قانونی ذیربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟
مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.
تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها چه پیامدی دارد؟
چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا 3 برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به 6 ماه تا 2 سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.
مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی
- مدارکی که باید متقاضی برای ساخت در زمین کشاورزی به جهاد کشاورزی تحویل دهد، در خواستی بوده که به همراه مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه داشته باشد. همچنین به همراه داشتن نقشه عرصه ای که مدنظر متقاضی بوده به همراه نظریه اداره کل محیط زیست استان ضروری است، و پاسخ دستگاه‌های مربوط در چهارچوب ماده هفت به مدیریت جهاد کشاورزی تحویل داده می‌شود.
- مديريت جهاد كشاورزی پس از اتمام بررسی و درخواست، اقدام به تهيه کروکی و گزارش و مدارک مورد نياز باغ ویلا کرده و به مديريت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند.
- گزارش مديريت جهاد كشاورزی و درخواست متقاضی، ثبت در دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی می‌گردد.
- اگر زمین مورد نظر باغ و یا زمین کشاورزی نباشد، پس از این که رياست سازمان آن زمین را تایید کرد، پاسخ لازم به متقاضی و مراجع مربوطه توسط دبيرخانه اعلام می شود. دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت زمین‌ها در صورت فراهم نبودن مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی به مدت يک ماه از تاريخ ثبت درخواست ، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج می‌کند.
- با ارائه مدارک و مستندات و تكميل بودن پرونده و اینکه آیا زمین مورد نظر زمین کشاورزی است، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار می‌گيرد.
- طرح پرونده در كميته كار كميسيون و در صورت لزوم بازديد اعضاء كميته كار از اراضی و اعلام نظر كارشناسی که توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی صورت می‌گیرد.
- طرح پرونده در كميسيون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ كاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربری توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي.
- در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري باغ به باغ ویلا نتيجه به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبير كميسيون اعلام می‌شود.
- در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر می‌شود.
- در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربری ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشاورزی شهرستان جهت تعيين قيمت اراضی از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع می‌گردد.
- كميسيون تقويم اراضی مستقر در مديريت جهاد كشاورزی برای قيمت اراضی اقدام می‌کنند و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزی به دبيرخانه كميسيون و به متقاضی به جهت واريز مبلغ است.
- توسط متقاضی مبلغ ارزیابی به حساب خزانه واریز می‌شود و توسط مديريت جهاد كشاورزی فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور زمین ها ارسال می‌شود.
- مجوز تغييركاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح براي متقاضی توسط دبيركميسيون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مديريت امور اراضی صادر می‌گردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزی شهرستان نيز اعلام می‌شود.
- مديريت جهاد كشاورزی بر درست اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت برخورد هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی مراجعه می‌شود.
آگهی خرید زمین کشاورزی در اویم
اویم در تمام شهرهای ایران خدمت رسانی می‌کند و افراد در شهرهای مختلف می‌توانند آگهی خرید یا فروش ملک را ثبت نمایند. اگر بدنبال خرید زمین کشاورزی و یا زمین زراعی در شمال هستید می‌توانید اپلیکیشن اویم را نصب نموده و آگهی های مختلف را مشاهده نماید و به مناسبترین مورد دسترسی داشته باشید.